Pontos-chave
- FIIs de tijolo vivem de aluguéis; FIIs de papel, de juros de títulos imobiliários.
- O fundo deve distribuir pelo menos 95% do lucro apurado por semestre, pelo regime de caixa.
- Rendimentos são isentos para pessoa física com menos de 10% das cotas, em fundo com 100 ou mais cotistas e negociado em bolsa ou balcão organizado.
- O ganho na venda das cotas paga 20% de IR, sem isenção para vendas pequenas.
- P/VP, vacância e dividend yield ajudam a avaliar o fundo, mas nenhum basta sozinho.
O que é um fundo imobiliário
O fundo de investimento imobiliário (FII) reúne recursos de muitos investidores para aplicar em imóveis ou em títulos ligados ao setor imobiliário. Quem compra cotas passa a receber parte da renda do fundo, como aluguéis ou juros de títulos, sem precisar comprar, alugar ou administrar um imóvel. A Lei 8.668/1993 criou esse tipo de fundo, e a Resolução CVM 175 traz as regras específicas em seu Anexo III.
Os FIIs costumam ser fundos fechados: não há resgate. Quem quer sair vende as cotas na B3 para outro investidor, ao preço do momento, que pode ficar acima ou abaixo do valor patrimonial.
Como funciona o fundo imobiliário na prática
- Fundos de tijolo: são donos de imóveis, como lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings e agências, e vivem dos aluguéis.
- Fundos de papel: compram CRIs, LCIs e outros títulos imobiliários e recebem juros, em geral corrigidos por inflação ou CDI.
- Distribuição: a Lei 8.668/1993 obriga o fundo a distribuir pelo menos 95% do lucro apurado pelo regime de caixa, com base em balanço semestral de junho e dezembro. Muitos fundos pagam rendimentos todo mês.
- Isenção dos rendimentos: para pessoa física, os rendimentos distribuídos são isentos de IR se as cotas forem negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado, se o fundo tiver pelo menos 100 cotistas e se o investidor tiver menos de 10% das cotas e dos rendimentos. O conjunto de cotistas pessoas físicas ligadas também precisa ficar abaixo de 30%.
- Ganho na venda: o lucro na venda das cotas paga 20% de IR, sem a isenção de vendas até R$ 20 mil que vale para ações. O investidor apura e paga por DARF até o último dia útil do mês seguinte.
- Indicadores: P/VP compara o preço na bolsa com o valor patrimonial da cota; vacância mede a parte dos imóveis sem inquilino; dividend yield mostra os rendimentos em relação ao preço.
As condições da isenção foram ajustadas pela Lei 14.754/2023. Em 2025, a MP 1.303 propôs tributar os rendimentos de novas cotas, mas perdeu a validade em outubro de 2025 sem ser votada, e as regras acima continuaram valendo. Pela Lei 15.270/2025, os rendimentos isentos de FII (cotas em bolsa e fundo com pelo menos 100 cotistas) também ficam fora da base do imposto mínimo da alta renda.
Exemplo de fundo imobiliário com números
Os valores são ilustrativos. Um investidor compra 1.000 cotas de um FII a R$ 100,00, cujo valor patrimonial é de R$ 110,00 por cota. O fundo paga R$ 0,80 por cota ao mês, e o investidor atende às condições de isenção. Depois de um ano, ele vende as cotas a R$ 108,00.
A renda mensal chegou sem imposto, mas o ganho de capital foi tributado. Um P/VP abaixo de 1 pode indicar desconto, ou que o mercado duvida do valor dos imóveis, da vacância ou do crédito dos títulos. O número sozinho não basta para decidir.
FII e imóvel físico: qual a diferença
Fundo imobiliário
- Começa com o preço de uma cota, muitas vezes abaixo de R$ 100.
- Diversifica entre vários imóveis e inquilinos.
- Rendimentos isentos para pessoa física, dentro das condições legais.
- Venda na bolsa em minutos, mas com preço que oscila todo dia.
Imóvel físico
- Exige capital alto e custos de compra, como ITBI e escritura.
- Concentra o risco em um único imóvel e inquilino.
- Aluguel tributado pela tabela progressiva do IR, até 27,5%.
- Venda demorada, mas sem cotação diária visível.
O imóvel dá controle direto e pode ser usado como moradia ou garantia. O FII troca esse controle por diversificação, gestão profissional e liquidez, ao custo da taxa de administração e da volatilidade da bolsa.
Como usar FIIs nas suas decisões
- Confira as condições de isenção antes de contar com a renda líquida. Fundos com menos de 100 cotistas ou cotas fora da bolsa não dão isenção.
- Separe tijolo e papel. Fundos de papel reagem a juros e inflação; fundos de tijolo, a vacância e reajuste de aluguel.
- Não escolha só pelo dividend yield. Rendimento alto pode vir de evento pontual ou de um preço que caiu por um problema real.
- Diversifique entre fundos e segmentos. Um único FII de um único imóvel tem risco parecido com o de um imóvel próprio.
- Registre preço médio e vendas. O IR de 20% sobre o ganho é responsabilidade do investidor e deve ser pago por DARF.
Perguntas frequentes
Rendimento de FII continua isento em 2026?+
Sim, para pessoa física que atende às condições da Lei 11.033/2004, com a redação da Lei 14.754/2023. A MP 1.303/2025, que propunha tributar rendimentos de novas cotas, perdeu a validade em outubro de 2025.
Venda de FII até R$ 20 mil por mês é isenta?+
Não. Essa isenção vale para ações. No FII, qualquer ganho na venda paga 20% de IR, e prejuízos podem ser compensados com ganhos futuros em FIIs.
O que acontece se o FII ficar com menos de 100 cotistas?+
O fundo tem 30 dias, pela lei, para voltar ao número mínimo e manter a isenção. Fundos novos têm até 180 dias, contados da primeira integralização, para atingir o mínimo.
FII tem garantia do FGC?+
Não. A cota pode cair na bolsa, e os rendimentos podem diminuir com vacância, inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos.